Come vendere casa e acquistarne un'altra allo stesso tempo?

Vuoi vendere casa e anche acquistarne un'altra ma non sai come gestire al meglio questo impegno?

Non ti preoccupare, è una situazione frequentissima e ti voglio rassicurare sul fatto che questa è un’operazione immobiliare possibile.

Ciò che ti serve senza dubbio è un’ottima pianificazione, una discreta quantità di tempo e in misura ancora maggiore...impegno.

Il tuo obiettivo però è realizzabile, non è un’utopia. Non sei il primo e non sarai l’ultimo a trovarsi in questa situazione.

C’è chi ha la necessità di vendere casa per comprarne una più grande perché la famiglia è diventata più numerosa o chi, al contrario, vende per comprarne una più piccola, magari perché in famiglia c’è stata una separazione o perché i figli sono ormai cresciuti e tutto quello spazio non è più necessario o è diventato troppo faticoso da gestire.

Ma aldilà della motivazione, volevo farti comprendere che tutto questo è assolutamente realizzabile a patto che ci si organizzi bene, che si ottengano le giuste informazioni e che ci si muova nel migliore dei modi, per evitare di commettere passi falsi che rischierebbero di metterti in difficoltà!

Se vuoi vendere casa per comprarne una nuova continua a leggere e scopri il miglior piano d’azione da seguire.


Dubbi Principali di chi, come te, vuole vendere casa e acquistarne un’altra

E’ meglio vendere e poi acquistare, o prima acquistare e poi vendere?

La somma che riceverò dalla vendita di casa mia sarà sufficiente per acquistare quella nuova e coprire tutte le spese accessorie?

E se dopo aver venduto casa mia non dovessi trovare la casa che desidero?

Sarò in grado di coordinare la vendita della mia casa attuale con l’acquisto della nuova casa? E se mi ritrovo a dover lasciare casa mia prima di poter entrare in quella nuova?

Se sei come la maggior parte delle persone intenzionate ad acquistare casa, probabilmente sei focalizzato su due aspetti.

  • vuoi una casa allineata perfettamente ai tuoi bisogni e desideri.
  • vuoi vendere la tua casa attuale al maggior prezzo possibile e comprare la casa dei tuoi sogni al minor prezzo possibile


Ecco cosa devi fare per riuscire a raggiungere il tuo obiettivo.

Per vendere non sbagliare il prezzo, o meglio, non sopravvalutare il tuo immobile! Il nostro sincero consiglio è di chiedere una valutazione professionale da una persona competente e disinteressata.

Prima vendi casa e poi acquisti quella nuova! Sarebbe troppo rischioso acquistare prima di avere venduto, a meno che tu non abbia da parte abbastanza soldi per farlo! Ma non è questo il caso che stiamo considerando. Non fare passi falsi prima di avere la certezza di aver venduto casa tua.

Se alla fine delle tue previsioni scopri di non avere abbastanza capacità finanziaria non scoraggiarti! Non abbandonare il tuo sogno, piuttosto comincia a muoverti per trovare dei finanziamenti o cerca di lavorare sulle tue richieste per la nuova casa: sono tutte necessarie e indispensabili?


Cosa fare nel dettaglio per Vendere Casa e Acquistarne un’altra contestualmente

#0 - alla base di tutto si trova un’ottima pianificazione di tutti i passi da eseguire.

Non puoi assolutamente improvvisare, devi avere un piano d’azione ben preciso che ti permetterà di non commettere errori, di evitare imprevisti e quindi di non stressarti.

#1 - Calcola l’Utile della Vendita = Ricavi - Costi

Prima di tutto stima il prezzo di vendita della tua attuale abitazione (ricavi).

Devi capire quanta liquidità avrai dopo la vendita (tolti i costi) e quanto avrai eventualmente bisogno di chiedere in prestito alla banca (mutuo) in base al prezzo di mercato di case simili a quella che tu vorresti acquistare.

Se hai apportato miglioramenti alla tua casa non aspettarti di alzare il prezzo di vendita della tua casa per rientrare di quella spesa. Ci sono interventi troppo personali e soggettivi che magari sono anche controproducenti per la vendita.

Come capire qual è il prezzo di vendita corretto? Ribadendo che è meglio rivolgersi ad un professionista (come i nostri valutatori certificati UNI 11558), le tipologie di dati da analizzare sono soprattutto due:

  • I report di vendita di immobili venduti nella stessa zona con caratteristiche simili (cioè per farla breve quanto ha incassato il proprietario che ha venduto l’immobile.
  • I prezzi degli immobili in vendita (sempre delle stesse tipologie e caratteristiche del tuo) nella tua zona.


Fatta seriamente questa analisi, con numeri alla mano, e unendo questi valori ad un’attenta analisi del tuo immobile, si può arrivare molto vicini a quello che potrebbe essere il reale valore di mercato dell’immobile.

Ma per fare questo, come avrai intuito, servono delle competenze ben specifiche e una serie di informazioni a cui non è facile avere accesso se non sei un professionista.

E' per questo che noi affidiamo la valutazione degli immobili in vendita a ingegneri e architetti certificati UNI 11558.

Dopo una precisa valutazione spetterà comunque a te decidere il prezzo dell'immobile: sebbene in alcune città (Milano ad esempio) il mercato immobiliare sia in ripresa, non bisogna fare l’errore di proporre l’immobile "fuori-prezzo", altrimenti ti ritroverai con una casa che non riesci a vendere, bloccando così tutta l’operazione di cambio casa.

La visione di un annuncio per tanto tempo, magari con il prezzo ribassato per due o tre volte, fa insospettire chi è alla ricerca di una casa, perché ovviamente è portato a pensare che se sei partito da un prezzo alto e poi hai deciso di ribassarlo è perché o ha un problema la casa, e in quel caso rimane lontano, o tu abbia problemi di soldi, e in quel caso ti farà un’offerta molto più bassa del suo valore.


Calcola i Costi per vendere che potresti sostenere.

Molto probabilmente non rientrerai in tutti questi casi, ma potresti avere una o più spese da sostenere per vendere la tua casa. Queste spese potrebbero riguardare:

  • eventuali rettifiche della planimetria catastale depositata in comune e/o al catasto: l’onorario di un tecnico abilitato che provveda al rilievo e al deposito presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova il tuo immobile e/o presso il catasto. In alcuni casi potresti essere tenuto al pagamento di una sanatoria.
  • spese per la produzione della certificazione energetica se non ce l’hai o è scaduta. Anche in questo caso dovrà essere prodotta da un tecnico abilitato.
  • provvigione dell’agenzia immobiliare che sono intorno al 3% del valore dell'immobile. Puoi evitare questo costo, la voce più corposa tra tutte, scegliendo il nostro servizio innovativo, che ha un costo fisso e trasparente.
  • eventuali spese di pubblicità se decidi di vendere casa privatamente.
  • spese per la chiusura di eventuali mutui accesi sulla casa, e la cancellazione dell’ipoteca
  • il valore del tuo tempo, impiegato per vendere casa invece che per fare altro. Questa voce di costo spesso viene completamente ignorata: è un gravissimo errore! Nulla vale più del tuo tempo, anche in termini economici (se sei un libero professionista e devi vendere casa da solo toglierai del tempo prezioso alla tua attività). Non importa se questa voce non prevede un'effettiva uscita economica, si tratta di un costo-opportunità notevole.



#2 – Scegli la nuova Casa e calcola il Costo d’acquisto = Prezzo Immobile + Costi accessori

Stima il Prezzo di Acquisto della tua nuova casa (prezzo immobile)

Noi di MeglioCasa.it non ci occupiamo di chi vuole solamente acquistare una nuova casa, ma essendo tu nella condizione di portare avanti sia una vendita che un acquisto, non vogliamo limitarci a parlare solo della metà che riguarda la vendita: ecco quindi qualche buon consiglio per scegliere la tua prossima casa e pianificare la doppia operazione.

Prima di occuparci della stima, voglio fermarmi un attimo ad approfondire un aspetto fondamentale: la scelta della zona in cui vorresti andare ad abitare.

La zona in cui acquisterai la tua prossima casa è l’unica cosa che non potrai mai modificare (a meno che tu non cambi nuovamente casa) e quindi devi stabilire quali sono le tue priorità per quanto riguarda la vita quotidiana.

Questa scelta è molto soggettiva ma essenziale: devi capire se l’esigenza primaria è abitare vicino a dove lavori, vicino alle scuole, vicino ad alcuni servizi, oppure se preferisci risparmiare sul prezzo della casa e farti qualche chilometro in più a discapito di 10 minuti di sveglia anticipata la mattina.

E’ fondamentale stabilire un confine ben preciso, all’interno del quale puoi tracciare zone preferite rispetto ad altre. Molte volte un piccolo compromesso in questo senso può portarti ad ottenere enormi vantaggi economici.

Tipologia di casa da comprare

L’altro dilemma è quale tipo di casa comprare: un immobile nuovo da un costruttore o un usato da ristrutturare. Il costo della ristrutturazione incide del 20/30%, tuttavia un calcolo matematico non basta e ci sono tanti fattori che entrano in gioco sulle ristrutturazioni.

  • Una casa nuova avrà sicuramente una garanzia, come previsto dalla legge, e sarà costruita con dei canoni costruttivi più innovativi
  • La ristrutturazione a volte può risultare molto più costosa del previsto, considerando i lavori, i costi di smaltimento dei materiali di scarto o di demolizione, l’iter burocratico delle pratiche edilizie e le voci non computate nel preventivo dell’impresa che vengono fuori sempre a lavori in corso
  • Le opere di ristrutturazione permettono una detrazione fiscale almeno del 50%
  • L’acquisto dell’immobile direttamente dall’impresario costruttore impone il pagamento dell’iva sul valore reale del bene, mentre in caso di acquisto da privato o da società non costruttrice si applica l’imposta di registro sul valore catastale.

Fatte queste scelte, arriva il momento di analizzare i conti e capire quanto ti costerà la casa nuova.

Prima di tutto dovrai fare una ricerca di mercato e capire se la tua casa ideale esiste in quella zona e rientra nel tuo budget.

Sfruttando i vari portali su internet o recandoti presso le agenzie immobiliari della zona specifica in cui vorresti acquistare la tua nuova casa fai una lista accurata di tutte la case che rispecchiano le tue esigenze.

Se le case che fanno al caso tuo sono tante puoi stare tranquillo, altrimenti studia una soluzione temporanea che ti permetta di sistemarti nel caso dovessi lasciare la tua casa prima di avere quella nuova a disposizione (ad esempio per qualche mese potresti valutare un affitto).

Considerato il volume di offerta passa a vedere i prezzi, ma ricorda sempre che i prezzi esposti includono un margine di trattabilità e che se sono in vendita da qualche mese puoi considerare un ulteriore sconto di un buon 10%.


Calcola tutte le Spese da sostenere per acquistare la nuova casa (costi acquisto)

Ti fornisco un elenco delle spese (leggi perché alcune potrebbero esserti sfuggite):

  • Se hai la necessità di chiedere un mutuo dovrai sostenere le spese per l’istruttoria e la perizia da parte della banca dell’immobile che stai acquistando
  • A momento del rogito dovrai pagare le imposte per l’acquisto della nuova casa ovvero: imposta di registro, ipotecaria, catastale, Iva se acquisti da costruttore o impresa che ha ristrutturato.
  • Sempre al momento dell’atto di rogito sosterrai le spese per l’onorario del notaio. Si paga per l’atto di acquisto e per l’atto di mutuo (se necessario)
  • Nel caso tu abbia acquistato tramite agenzia immobiliare considera anche la provvigione
  • Altre eventuali spese possono essere quelle per il trasloco, nuovi mobili, ristrutturazione completa o parziale ed eventuali migliorie della casa (come un condizionatore)


#3 – Verifica se devi chiedere un Mutuo

Se i costi complessivi che hai stimato per acquistare la tua nuova casa sono superiori all’utile derivante dalla vendita del tuo attuale immobile, allora probabilmente dovrai richiedere un mutuo alla banca.

Non vogliamo trattare un tema così complesso e non di nostra competenza in questo articolo, quindi ci limitiamo a farti notare alcuni aspetti, che però ti consigliamo di approfondire con i professionisti adatti:

La banca dovrà verificare la tua capacità di restituire quanto ti presterebbe, e quindi ti richiederà una serie di documenti anagrafici, reddituali e sull’immobile che andresti ad acquistare. Questi ultimi ovviamente non saranno in tuo possesso se stai facendo una pre-istruttoria, mentre saranno necessari poi al momento della perizia (esempio: proposta d’acquisto, atto di provenienza immobile, planimetria, …).

Bene, ora che hai sondato attentamente il valore di casa tua, hai stilato tutti i costi che dovrai sostenere per venderla, hai scelto una lista di potenziali nuove case nella zona ideale, facendoti anche un'idea del costo della nuova casa e di tutti i costi accessori, probabilmente ti starai chiedendo...e adesso?

Mi occupo prima della vendita o prima dell'acquisto?

In parte ti ho già anticipato la risposta con il mio consiglio personale: prima vendi e poi acquista. Ma vediamo un attimo in dettaglio quali sono gli aspetti che stanno alla base di questa scelta e in quali casi speciali possono essere fatte delle scelte differenti.

La cosa più importante da non sottovalutare sono le tempistiche. Poniamo ad esempio che tu decida comunque di procedere prima con l'acquisto: bisogna ottenere un tempo adeguato per andare a rogito. Tempo nel quale tu dovrai vendere la tua di casa.

Qui puoi intuire l’importanza di tutta la fase precedente: se il piano economico e la strategia sono giusti la tua casa si venderà nel tempo prestabilito. Al contrario rischierai di trovarti con un preliminare firmato e di dover svendere la tua casa.

Ma per non trovarti in situazioni veramente difficili dal punto di vista economico, come ad esempio essere costretto a svendere casa tua per ottenere in tempo la liquidità necessaria ad acquistare quella nuova, ti consiglio di non fare questa scelta e di procedere prima con la vendita.

In questo caso la tempistica è ugualmente di fondamentale importanza. Punta ad ottenere il lasso di tempo più ampio possibile tra compromesso e rogito quando vendi così da darti il tempo di finalizzare l'acquisto. Dovrai inserire nel preliminare di vendita che andrai a rogito in 3-4 mesi per esempio, in modo da darti il tempo di trovare la casa che comprerai.

Se ciò per qualsiasi motivo non dovesse essere possibile (ricorda che magari il tuo compratore, come te, si trova nella stessa condizione di dover vendere e comprare), ti consiglio di adottare una soluzione di ripiego, come un breve affitto. Questo può far crescere leggermente i costi dell'operazione, ma almeno non ti espone ai problemi seri di cui parlavamo prima.

Fai attenzione: ti consiglio di valutare questa alternativa non al momento della firma delle proposte d’acquisto e vendita ma all’inizio di tutta l’operazione immobiliare.

Insomma se ti dovessi trovare nella situazione di dover lasciare casa ad esempio un mese prima di avere quella nuova a disposizione, valuta un affitto o valuta di stare ospite da parenti: studiati prima una opportunità per risolvere il gap temporale tra le consegne delle due case, non farti trovare impreparato.


#4 - Calcola bene i Tempi di Consegna dell’immobile

A questo punto mettiti all’opera e inizia a vendere casa! Tieni sempre monitorate le case in vendita nella zona che hai scelto!

Appena metti in vendita casa inizia a visionare gli immobili che potrebbero fare al caso tuo in modo tale da essere pronto a sottoscrivere una proposta d’acquisto non appena arriverà quella giusta per casa tua!

E’ vero, potrebbe succedere che proprio la casa che desideravi venga presa prima che tu riesca a vendere la tua ma questo rischio è minimo se il prezzo di vendita del tuo immobile è effettivamente in linea con il mercato!

E’ da qui che parte tutto il successo di questa operazione immobiliare: se sbagli quello perché pretendi di ricavare un prezzo che non è quello vero allora avrai vanificato ogni sforzo e avrai solo una grande delusione per te e per la tua famiglia.

Essendo la stima del prezzo di vendita della tua casa il punto focale ti consiglio vivamente di farti aiutare da un valutatore professionista che considererà tutti i parametri bilanciandoli correttamente in una valutazione ottimale. Noi nel nostro modello ne facciamo uso e credimi, fa la differenza.


#5 – Un Caso spiacevole: la Banca ti comunica che non può erogarti la cifra che ti servirebbe per acquistare la tua nuova casa

E’ una situazione spiacevole e deludente lo so, ma capita. In questo caso non scoraggiarti e considera di apportare qualche modifica alle tue esigenze.

Non fare l’errore di farti comunque ingolosire dalla tua casa dei sogni che però è troppo costosa applicando un sovrapprezzo alla tua casa: sarebbe un errore fatale perché non riusciresti a venderla e ti troveresti nei guai.

I nostri 2 consigli in questo caso sono:

1. Se hai chiesto una pre-istruttoria ad una sola banca allora prova a rivolgerti ad un broker

Si tratta di uno specialista del credito che lavora con più banche e che evitando lunghe tempistiche potrà individuare in base alla tua situazione economica personale l’istituto di credito adatta a te.

2. Prova a rivedere tutte le caratteristiche che ti eri imposto dovesse avere la tua casa ideale.

E’ possibile eliminarne qualcuna? Magari hai scelto di abitare in una via specifica o addirittura ad un civico specifico?

Prova a dare un occhiata anche a vie limitrofe o a zone confinanti che magari hanno prezzi più bassi. A Milano, ma non solo, succede ad esempio che i prezzi cambino significativamente anche da uno stabile all’altro e parliamo quasi sempre di case signorili.

Sono certo che troverai la soluzione che ti soddisferà andando anche a limare qualche tua richiesta personale che incide troppo sul prezzo.


Spero che questo articolo ti sia stato d'aiuto, e se dovessi aver bisogno di una mano per vendere la tua casa al miglior prezzo, clicca pure sul pulsante a fine articolo. Sfrutta la potenza del nostro modello innovativo e affronta questa delicata doppia operazione con una marcia in più e la serenità di avere dei consulenti a tua disposizione pronti ad aiutarti.

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