Vendere una Casa Affittata: Si Può ?

Vuoi vendere una casa occupata da un inquilino in affitto? In questo articolo vedremo come fare.

Vendere casa con un inquilino al suo interno è una procedura che può rivelarsi complicata. Entrano in gioco ulteriori diritti e doveri da prendere in considerazione. Per non parlare della collaborazione dell’inquilino stesso. Fatta questa premessa, ci sono anche buone notizie. Infatti, non solo è possibile vendere un immobile affittato, ma in alcuni casi può persino aumentare l’attrattiva dell’annuncio!

Come? Semplice: a navigare il mercato ci sono anche acquirenti interessati a comprare casa come investimento e non per viverci. Il fatto che l’immobile sia già affittato, quindi, non fa altro che aggiungere valore all’investimento.

L’importante è munirsi delle dovute precauzioni e muoversi nel modo corretto. Vediamo come.


Vendere un immobile in affitto: cosa dice la legge?

Per sapere come vendere una casa in affitto è necessario distinguere due casistiche principali. Infatti, a seconda della situazione cambia l’approccio da adottare.

Partiamo da quella in qualche modo più semplice per tutte le parti coinvolte. Ossia, la vendita a un acquirente interessato a fare un investimento immobiliare. In questo caso, la legge prevede per l’acquirente il subentro automatico nel contratto di locazione. Infatti stabilisce espressamente che “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.” (Codice Civile, art. 1602)

Più delicato è il caso di una vendita immobiliare canonica, in cui l’acquirente è intenzionato a trasferirsi nella nuova casa. In generale, la legge consente al locatore di rifiutare il primo rinnovo automatico del contratto per vendita a terzi dell’immobile locato. Quindi è possibile interrompere l’affitto dopo i primi 4 anni nel contratto “4+4” o 3 nel contratto “3+2”.

Se vuoi avvalerti di questo diritto, sei tenuto a inviare una lettera di preavviso almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Diversamente, il contratto si rinnova in automatico. In caso di prima scadenza, la comunicazione deve essere giustificata indicando la motivazione per cui vuoi cessare il contratto (in questo caso la vendita dell’immobile). Se invece si tratta già di un rinnovo, è sufficiente dare disdetta semplice senza motivazione.

Scopri come vendere casa e acquistarne un'altra allo stesso tempo

Cosa succede invece quando l’esigenza di vendere l’immobile affittato si verifica anteriormente alla prima scadenza? In tali circostanze, non è possibile dare disdetta anticipata della locazione per la vendita dell’immobile. In altre parole, l’inquilino ha diritto di rimanere fino allo scadere dei primi quattro o tre anni. Il ché, come abbiamo già visto, non impedisce però al proprietario di vendere l’immobile con ancora dentro l’inquilino.


Diritto di prelazione dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile

Nel vendere una casa affittata occorre tenere conto di un altro importantissimo fattore. Ovvero il diritto di prelazione dell’inquilino. Cosa significa? Se il proprietario intendere recedere dal contratto di locazione per vendita dell’immobile, al titolare del contratto di affitto spetta il diritto di avanzare la proposta di acquisto in maniera preferenziale rispetto ad altri potenziali acquirenti. Più in breve, se lo desidera è lui il primo a poter acquistare la casa. Naturalmente, sempre nel rispetto delle regole della compravendita.

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